眾所周知，中國有兩道世界知名的「牆」，一道是萬里長城 (The Great Wall)，另一道是網絡防火牆 (Internet Firewall)。
事實上，中國還有一道「防火牆」設在物業市場內，目的也是與網絡防火牆相同，用以維持市場穩定，這道物業防火牆便是大家熟識的「商住房」，在過去多年來，港澳投資者對其貢獻甚多，可惜這道防火牆不是用來保護他們的，相反…
一直以來中國物業主要分為三種類型，工商物業、住宅房及商住房。工商物業顧名思義只作工商業務之用，不能居住；住宅房則與工商物業相反，只可居住，不同作商業之用，即不可營商或登記為商業地圵；商住房則介乎前兩者之間，可供人居住，也可以登記公司。
早期，所有人士可以自由選購住宅房及商住房。兩者分別主要是用途、土地批租年期及水電計費標準不同，住宅房以民用標準計算水電，較便宜，而商住房則以商用標準計算。
當時的商住房大廈沒有現在的美觀精緻，外觀多像賓館大廈，地面大堂掛滿不同的公司水牌。
本來住宅房及商住房各有優勢，適合不同的使用者。由2010年起，因為樓市熾熱，中國各城市先後推出限購令。
普遍而言，住宅房只供本地戶籍人士有限度地購買，而商住房則沒有此限制。政策目的的保障本地居民的置業需要，及減低外來資金對住宅房的影響，同時繼續讓外來資金投資商住房，帶動地區經濟。
自此，發展商為了營利及繼續吸收外來資金，開始建造外觀與住宅房無異的商住房項目，此舉有效將欲投資住宅市場的外來熱錢引導至商住房項目。
在此階段，因為住宅房的土地年期較長，水電成本較低，而且可享多種地區優惠，較受居民歡迎，而商住房因沒有限購及可作商用，亦有一定的支持者。
但及後，政府政策再出現變動，容許住宅房可作商業登記之用，當下令商住房僅有的優勢給抵銷了，住宅房即成為投資者、用家及租客的首選，而商住房因為種種的不足，淪為次級資產。
住宅房及商住房有何分別？
- 政策限制：「住宅房」有限購；「商住房」不限購
- 貸款限制：「住宅房」貸款條件較好，可按七成；「商住房」最多只按五成
- 水電成本：「住宅房」按住宅標準，費用較低；「商住房」按商業標準，費用較高
- 戶籍學額：「住宅房」可以落戶當地，並享有學額，小朋友可以在當地校網內上學讀書；「商住房」不可落戶，亦沒有學額
- 稅率優惠：「住宅房」買入時，契稅以住宅準計算，費用較低。賣出時，物業稅項會因應擁有物業數量及持有年期享不同優惠，最多可稅費全免；「商住房」契稅以商業標準計算。賣出時，沒有稅務優惠，增值稅為物業升幅的20%。
- 使用年期：「住宅房」土地使用年期70年，「商住房」土地使用年期40年。土地到期有機會需要補地價或被收回土地，因此餘下的土地年期短會較難出售。
商住房雖淪為次級資產，但為何變為防火牆？
因為國內物業市場結構複雜，政策經常變動，商住房的投資者多為「外人」，對市場的熟識度不足，亦不夠資格購買住宅房，所以商住房仍不乏購置者。
綜合限購政策及兩類房用途相等的客觀效果是，地區本地居民的資金集中於一級資產（住宅房）；外來熱錢則集中於次級資產（商住房）。
在資產安全度的角度看，住宅房把本地居民的資金保護在內，而商住房則利用外來資金在外圍築起一道防火牆，當市場經濟不穩，出現下行時，首當其衝的是市場承接度不足的商住房項目，損耗的多是外來資金，對本地居民資產及民生影響不大，有保護本地社區穩定的作用。
如何分辨住宅房及商住房？
說到這裡，明智的投資者也會認為受人保護，總比替人遮風擋雨好，能賣也先考慮住宅房。那如何清晰分辨兩者？可以從幾方面看，首先從代理或廣告，商住房一般會被稱呼為「公寓」。
其次從外表看，在同一地區，兩類物業相比，住宅房會明顯人多車多，而商住房比較冷清。最重要從產權證上看，兩者土地租賃年期有明顯分別，住宅房年期一般是70年，商住房則是40或50年。
受限購是否只可考慮商住房？
若投資者受限購政策限制，是否只可選擇商住房項目？當然不是！事實上，投資者可以曲線投資住宅房項目，詳細內容可參考另一扁篇文章《車位投資突破內地限購》。
