力報地產觀點:出售物業要少心(二)訂金過少

在特別印花稅下,當賣方被撻訂,會跌入20%特別印花稅陷阱,重售代價奇高。要降低「中招」風險,最直接是避免被撻訂,訂金多少有著重要關係。一般交易會有細訂及大訂,兩訂總和應達成交價的10%或以上。如訂金過少,買方撻定代價不高,當遇到困難時,放棄交易較容易,相反賣方要面對20%特別印花稅或限售兩年。

買家訂金過少,除了因現金流不足外,最常見在「置換物業」的情況,俗稱換樓客或換車位客。該客在出售其物業的途中,同時購入新物業,他同時是賣方及買方。部份置換客為抵銷其交易風險,只會以原物業收取的訂金作為新物業的購買成本。舉例,原物業收取50萬訂金,在扣除新物業的轉移或取得印花稅後,可能餘下20萬,以此款項作為新交易的訂金,當原交易被撻訂,他便會撻新交易,將原物業的撻訂代價轉嫁到新物業,其沒有金錢損失,只是暫時無法置換。

以上買家的特徵是訂金少,但還價較高,能給你心動的成交價,若閣下能接受鎖兩年的風險,仍可考慮接受,否則應考慮其他合理訂金的還價。

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