繼上一篇文章跟大家分享用家心目中好車位的定義，本篇續說對投資者來說，如何才算好車位？簡單說，用家考慮車位的因素較為短期，而投資者則考慮長期因素。這些長期因數可歸類為四種，分別為「現金流量」、「增值能力」、「抗逆能力」及「變現能力」。
先說現金流量，如要車位產生現金流，車位需要有較好的出租能力，如要衡量車位的出租能力，大家可以參考上一篇文章了解租客是如何考慮車位，在租客而言，如一個車位對他們來說屬好車位，該車位的價值及出租能力自然較高。
除此之外，在現金流量方面，我們仍需考慮兩方面，一方面是該停車場的車位數量與大廈住宅數量的比例。在同一大廈或屋苑，如每一車位相對的住戶數量越多，該停車場車位的競爭力則越大。另一方面要了解該大廈或屋苑是否有特定的主要客源？如主要是家庭住戶則最好，因為一般家庭較普遍用車的習慣。但如屋苑的主要住戶是外地學生，例如沙田/大圍個別屋苑；又或者大廈內很多單位用作旅館或Airbnb用途，例如西九龍附近一些住宅大廈。以上的住戶類型都不會駕駛，對大廈停車場的車位需求沒有需求。
第二類因素是增值能力－在地域上，如社區屬新發展地區，區內的人口密度不斷增加，相對地，區內車位的需求及價格會慢慢提升。但投資此類地區時，需特別留意下大廈周邊有沒空置土地，如有的話，必須要了解土地將來的用途係。萬一該土地的規劃是用於大型停車場或泊車設施，則會影響周邊大廈內的車位價格，因此需要格外留意。除了宏觀看地區外，亦要微觀地了解目標大廈的公契有沒對停車場車位作業權限制，例如車位只可以賣予同一屋苑的業主或者只可供大廈內的住戶使用，如有的話，則等於為車位的客路封了頂。因為即使周邊發展增加客流，也不會為停車場增加客源。相反，如周邊個大廈沒有業權限制或者有更加多的車位供應，只會壓低大廈的車位銷路及價格，故投資有業權限制的車位前，需考慮清楚。
第三類因素是抗逆能力－有意投資車位的投資者甚少只投資一個車位，多數會買三個或者以上。如投資多個車位應避免將所有車位集中投資於同一停車場內，正如在第一類因素內說，大廈或屋苑均有其主流客源，如所有車位均在同一停車場內，就如同將所有雞蛋放在同一籃子內，難以分散風險。舉例說，如大廈用戶主要為商務客戶，而目前受到疫情影響，很多業務被迫暫停或終止，甚至增加大廈單位的空置率，大廈車位的需求也會受到牽連地減少，投資者的所有車位均受影響。投資者如能分散投資不同地區或住戶類型的大廈車位，即使一方車位受影響，另一方的車位亦可如常出租，可有效分散投資風險，從而增資抗逆能力，關鍵在於保持整個投資組合的出租率。
抗逆因素同時要考慮欠租問題，所有需要現金流我物業投資均存在此風險，作為業主當然希望找到好租客，準時繳租，但無論如何篩選租客也沒法完全避免，需要事前考量減低影響。比方說，如租客正正是受疫情影響最大的一群，這是無法預計的，但目前很可能會出現欠租的情況。若投資者事前已分散了客源風險，出現集體欠租的機會則較低。
從另一角度，投資車位可有效為投資者減低欠租的風險及影響。假設本金相同，投資住宅或商業物業，可能只可購買一項物業，如租客欠租的話，投資者會被100%欠租。若投資車位，因金額較低，投資者可以購買三至四個車位，如其中一個租客欠租，其餘的車位會如常出租，業主能保持較穩定的現金流，可更加彈性地處理個別的欠租個問題，避免在失去所有租金收入的情況下，艱難地處理追討欠租的法律行為，而此類追討一般是經年累月的。
最後一類因素是變現能力，所有物業投資均需考慮此因素，最簡單的考慮是購買物業之後，如何將物業賣出去？即是評估說物業的二手市場，這包含了第一及二類的考慮因素，如果車位出租率高、升值空間大、住戶比例高的話，相對地潛在買家亦較多，當投資者需要出售物業時較為容易。相反，如車位出租率低，住宅比例少，四周大量空置車位，則較難找到買家接手。
除了二手市場，物業投資都需要考慮物業轉按及加按的能力，即是銀行對有關物業的取態。物業的轉按及加按如用得恰當，它非常之有用工具。它可以在旺市時增加投資者的資金，進行更加多的投資項目；相反地在逆市時，可作物業融資，讓投資者在不用賤價出售物業的情況下，取得資金渡過暫時的難關。此因素需要從銀行的角度考量車位或物業的按揭能力，一般來說，車位考慮因素除了公契有沒轉售限制之外，還會受大廈的樓齡影響，如樓齡超過40年的住宅物業，按揭條件會比較遜色，建議投資者在投資樓齡較大的物業時，多了解銀行的按揭評估。
