物業管控 影響價值

續上文,物業與股市投資不同,「物業管控」是物業投資的一門獨有學問,它能影響物業的盈虧及價值。物業管控可分「租賃」、「監察」及「參與」三方面。

「租賃」如處理得宜,可令物業不斷產生現金流,隨時間調整租金,令物業價值提升,因有良好租金收入的物業,能透過租金回報率支撐價格,還可在逆市中為業主保持盈利及持貨能力。然而租賃有很多注意事項,例如租給甚麼人、如何加租、如何退租、租約內容等等,若涉及不合格的租約或遇上租霸,會令下一手買家卻步。

出租有風險,不出租同樣有風險,空置物業的「監察」尤其重要,如缺泛管理,有機會被他人佔用。以車位為例,不時有業主反映,其空置車位被不明車輛佔泊,奇怪的是當向管理處投訴後,車輛便會駛離,難以追究。懷疑有人知悉車位閒置,私下租給鄰近修車房使用,閒置物業無法產生現金流,反成為別人的生財工具。

作為業主,應積極「參與」業主大會,了解大廈整體的管理及維修安排。一方面公共設施管理不善,日久失修,會降低物業價值;另一方面,如缺乏參與,由部份業主經大會通過大白象維修工程,所有業主均需為此「埋單」。

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